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本文目录

**房地产开发有限公司开发部工作职责与范畴

一、工作内容：

1、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理

2、负责对项目开发过程相关的供应商进行评价、选择、监控与质量验收

3、市场调查、分析、定位以及产品研发

4、项目品牌、形象包装策划

5、数据收集、政策研究

6、寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果

7、公共关系、人脉资源的建立与维护

8、完成相关工作的后评价

9、参与相关部门的策划、论证、协调会

二、内容描述：

1、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理

根据公司的发展需要及当地房地产的现状及发展前景做开发战略研究，合理安排开发节奏。以取得最佳的投资回报。

（通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点）

房地产开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。

（根据初步统计，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为105项（需要加盖105个公章），这就要求开发商有专业的人员跟进，处理各对口政府职能部门的关系，当然对于目前国内行政机构办事效率不高的现实，本项工作除要求工作人员的专业性外，对工作人员的工作积极性、开拓性、和社会应酬能力亦有相当的要求）

2、负责对项目开发过程相关的供应商进行评价、选择、监控与质量验收

在行业分工越来越细致的今天，开发商的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对下相关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。

目前，房地产开发商主要的外包工作有：

外包工作供应商

戡查、测绘工作----戡查、测绘单位

工程建设工作------建筑承包商

设计工作-------------建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等

策划、销售工作-------------销售代理公司、顾问公司

物业管理工作-------物业管理公司

与供应商的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。

（在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要开发部门有专业的人员进行把关，开发商最大的精力应放在对各种资源的整合上，各供应商都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力，也是企业的一种很好的资源。）

3、市场调查、分析、产品定位以及产品研发

市场调查、分析：

市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析，建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。

产品定位与研发：

根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。

根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。

4、项目品牌、形象包装策划

根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。

（项目品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。）

5、数据收集、政策研究

数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。

本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。

（房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。开发部门需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。）

6、寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果

公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。

（本项工作的重要性是不言而喻的，合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。当然在开发部分执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。）

7、公共关系、人脉资源的建立与维护：

主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。

主要与以下相关部门：

一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司

（本项工作亦为开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。）

8、完成相关工作的后评价

在开发部门完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。

（对企业而言，为企业的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。）

9、参与相关部门的策划、论证、协调会

本项工作属开公司内部横向沟通，开发部门作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、法务部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于企业发展、项目良好开发的建设性建议。

（在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，开发部门以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。）

策划部职责

一、研究宏观、中观、微观市场，搜集市场咨询。

二、进行区域市场调研。

三、了解竞争对手和竞争楼盘的各种情况，包括物业的规模，绿化、配套……找出异同点。

四、进行企业内外部员工和顾客的满意度测评。

五、研究目标市场和目标客户，真正做到独创立新。

六、定期向企业领导提交决策信息报告。

综上，这样的部门可以命名为开发策划部！

腾讯名字由来：

1998年10月，马化腾把张志东约到一家咖啡馆，开始集中精力构思着即将注册的公司名。他们俩不约而同地想到了美国朗讯科技公司，那是一家在当时相当有名气的通讯公司，以技术为导向。

而马化腾之前服务的公司叫润迅，也有个同音的“讯”字，同样发展得很不错，讯，意思是通讯、信息，代表着公司今后的定位及方向。

敲定“讯”字，十几个讯字组合便跃然纸上：网讯、飞讯、腾讯，带着创业者的兴奋与梦想，而“腾讯”它借用了自己名字中的“腾”字。“腾”字还含有腾飞、发达等意思，于是便敲定了腾讯。

腾讯公司介绍：

深圳市腾讯计算机系统有限公司成立于1998年11月，由马化腾、张志东、许晨晔、陈一丹、曾李青五位创始人共同创立，是中国最大的互联网综合服务提供商之一，也是中国服务用户最多的互联网企业之一。

腾讯多元化的服务包括：社交和通信服务QQ及微信/WeChat、社交网络平台QQ空间、腾讯游戏旗下QQ游戏平台、门户网站腾讯网、腾讯新闻客户端和网络视频服务腾讯视频等。

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